Umowa najmu lokalu – jak uniknąć błędów [12 wskazówek]

Umowa najmu lokalu to kluczowa sprawa przy otwieraniu biznesu. Beata i Anis postanowili uruchomić kebab. Znaleźli dobre miejsce i podpisali umowę najmu lokalu gastronomicznego. Problemy pojawiły się bardzo szybko…

Jesteśmy bardzo często ostrzegani przed podpisywaniem umów najmu (i innych) bez ich przeczytania. Ale niektórzy nie dość, że nie czytają umowy, to nawet jej nie podpisują. Istnieje bowiem coś takiego, jak „umowa ustna”.

Gdy mamy zamiar wynająć lokal pod jakąkolwiek działalność, samo przeczytanie umowy to nie wszystko. Umowa najmu lokalu powinna być stworzona przez obie strony i zawierać kluczowe punkty zabezpieczające nas przed wszystkim (lub prawie wszystkim), co może się wydarzyć. Aby nie wpaść w pułapkę, w jaką wpadło małżeństwo Beaty i Anisa.

W tym artykule przeczytasz:

• jak ominąć pośrednika nieruchomości;
• list Beaty, która przez swoje dobre serce (lub jak powiedzą inni – łatwowierność) wpakowała się w kłopoty podczas podpisywania umowy najmu lokalu pod gastronomię;
• opinię prawnika na temat tego, co robić gdy zostałeś oszukany;
• punkty o których musisz pamiętać przy podpisywaniu umowy najmu lokalu gastronomicznego.

Jak ominąć pośrednika nieruchomości

Często się zdarza, że lokal który Cię interesuje jest do wynajęcia w agencji nieruchomości. A agenci chcą zarobić i każą sobie zapłacić określony procent albo kwotę od podpisanej umowy. Najlepiej więc dogadać się z właścicielem lokalu. Tylko jak go znaleźć?

Od tego są księgi wieczyste nieruchomości. Księgę wieczystą nieruchomości możesz przeglądnąć na stronie Ministerstwa Finansów – link. Aby ją znaleźć musisz mieć jej numer. Skąd wziąć numer księgi wieczystej? 

Dwa sposoby na zdobycie nr księgi wieczystej

1. Pierwszy sposób to udać się do Wydziału Geodezji w Starostwie Powiatowym i za opłatą uzyskać wyrys z mapki z numerem działki.
2. Druga opcja to wpisać adres interesującej Cię nieruchomości na portalu Znajdzksiege.pl. Usługa jest płatna 29 złotych, właściciel pisze że ma dane 80% ksiąg.

List w sprawie wynajmu lokalu użytkowego

Poniżej list, który dostałem od załamanej Beaty.

Witaj Luk,

subskrybuję Twój blog i śledzę na bieżąco Twoje wpisy. Świetna sprawa, że dzielisz się widzą i doświadczeniem z innymi, dzięki wielkie już na starcie.

Piszę prosząc o radę: jestem początkującym przedsiębiorcą, wspólnie z mężem, który jest obcokrajowcem i ma ciągle problemy ze znalezieniem stałej pracy postanowiliśmy zbierane od 3 lat oszczędności przeznaczyć na otworzenie małej gastronomii typu kebab i tym samym zapewnić mężowi stanowisko pracy.

Znaleźliśmy lokal już działający, prowadzący zapiekanki. Sam lokal szału nie robił, ale lokalizacja jest super, więc umówiliśmy z kolesiem na odstępne. Choć już na starcie było za duże, mąż się uparł, więc uległam. Koleś wystawił nam kilka faktur pozaniżanych, nie chciał nic podpisać tłumacząc się tym, że nie chce płacić podatku, bo wiadomo złodziejski kraj. Z reguły nie robię takich rzeczy, tym razem jednak zgodziłam się. Koleś wziął kasę i zaraz przyjechał właściciel lokalu, żeby podpisać umowę. Przy podpisaniu umowy okazało się, że poprzedni najemca nas oszukał twierdząc, że on lokal remontował, bo dostał go już w takim stanie, postawił tylko ściankę działową i kilka swoich mebli. To 1 oszustwo. Więc jakoś przełknęliśmy tę gorycz.

W trakcie remontu znaleźliśmy na oknie podrapaną naklejkę odczytałam zajęcie komornicze. Podzwoniłam, popytałam. Dowiedziałam się, że właściciel budynku nie płacił dzierżawy za grunt właścicielowi gruntu i już w tamtym roku odbyło się zajęcie komornicze. Koleś odstępujący lokal wiedział o tym i nic nam nie powiedział. Właściciel budy uspokaja, a ja zadzwoniłam do właściciela gruntu, który chce ten lokal przejąć dla siebie i w razie gdyby tak się stało ewentualnie może nam dalej wynajmować. Ale Luk pewności na 100% nie mam bo nie mam nic na papierze.

Cały entuzjazm wziął w łeb, teraz ciągle się zamartwiam, a pieniądze utopiłam. Chcę zwrotu za odstępne, gdyż najemca wiedział o sytuacji i to on nas w nią wpakował i to on pobrał od nas pieniądze. Teraz moje pytanie: jak uważasz, mam występować na drogę sądową? mam świadka spoza rodziny, starszą Panią, moją dobrą znajomą, która trzymała pieniądze w ręku w momencie przekazania oraz mam nagrania telefonicznej rozmowy z kolesiem, gdzie przyznaje się że źle zrobił, ale nie ma teraz pieniędzy, żeby zwrócić.

Chciałam być dobroduszna, zaproponowałam, żeby z 15 tyś. oddał mi choć 5 tyś- odp, ze teraz ma 2 tyś a reszty nie może obiecać bo niby nie ma i chce wyjechać do Anglii. A dziś nawet 2 tyś nie chce zwrócić, odpisał że był u adwokata i nie będzie o tym rozmawiał. Ja również zasięgnęłam języka, mogę oskarżyć go o zatajenie informacji celem osiągnięcia korzyści materialnej- odsprzedał mi miejsce może na 2 miesiące!!! Pobrał pieniądze, nie zapłacił fiskusa, dodatkowo oszukał, gdyż znał sytuację.

Co radzisz? pomóż proszę. Jak Ty być do tego podszedł? Liczę na Twoją odpowiedź i opinię za co z góry serdecznie dziękuję.

Beacie doradziłem „trzymanie się” z właścicielem gruntu, który ma interes w tym, aby odzyskać pieniądze od właściciela lokalu (Beata też) a także wynajmować lokal nadal. Jednocześnie poradziłem normalnie rozpocząć działalność kebabu.  Natomiast o specjalistyczną opinię w tej sprawie poprosiłem znajomego prawnika, Bogusława Kamczyka:

Szanowni czytelnicy bloga

Analizując wypowiedź Pani Beaty należy pokreślić, iż opisywane przez nią zachowanie może wyczerpywać znamiona czynu zabronionego określonego w art. 286 § 1 k.k. (tzw. oszustwa). Dla przedstawienia jednak komukolwiek zarzutów konieczne jest zbadanie wszelkich aspektów opisywanej sprawy.

Niezbędnym jest przede wszystkim ustalenie czy osoba, której zachowanie zostało opisane działa z zamiarem uzyskania korzyści majątkowej, czy do pokrzywdzenia czytelniczki doszło w wyniku niezamierzonych okoliczności. Badając opisywaną sprawę, istotnym jest również określenie czy wyczerpano pozostałe znamiona tzw. oszustwa. Przykładowo, czy sprawca własnym podstępnym zachowaniem doprowadził pokrzywdzonego do mylnego wyobrażenia o określonym stanie rzeczy np. co do cech przedmiotu lub obiektu będącego przedmiotem transakcji (tj. czy wprowadził pokrzywdzonego w błąd).

Inną sferą jest zaś zachowanie dotyczące nieujawnionych źródeł przychodu i ich nieopodatkowanie, które stanowi katalog przestępstw/wykroczeń o charakterze skarbowym. Bazując wyłącznie na informacjach zawartych w przedstawionym opisie, nie jestem w stanie odpowiedzieć na wszelkie nurtujące pytania. Chciałbym jednak pokreślić, iż dla zapewnienia należytej ochrony praw osoby pokrzywdzonej koniecznym byłoby zawiadomienie odpowiednich organów, o prawdopodobieństwie popełnienia przestępstwa. Wyłącznie przeprowadzenie rzetelnego, całościowego postępowania dowodowego pozwoli jednoznacznie wyjaśnić wszelkie okoliczności sprawy i odpowiedzieć na pytanie czy doszło do popełnienia przestępstwa.

Z wyrazami szacunku,
Prezes Stowarzyszenia Prawniczego Amo Legis
Bogusław Kamczyk

Jak widzisz, najlepszym i zarazem zgodnym z prawem rozwiązaniem jest zawiadomienie odpowiednich organów i przeprowadzenie całościowego postępowania. No chyba, że masz brata postury ściągacza długów z Proviodenta ;) Często wystarczy zwykłe pismo prawnicze – oni już wiedzą, jakich słów użyć aby przestępca oddał dług po dobroci. A jeśli będzie brnął w zaparte, to zostaje sprawa w Sądzie. Która w powyższym przypadku wydaje się być dosyć prosta do wygrania.

Umowa najmu lokalu – wnioski dla Ciebie

Beata rozmawiała z trzema stronami:

1. poprzednim najemcą,
2. właścicielem budynku,
3. właścicielem gruntu.

Pierwszą wskazówką dla Ciebie jest sprawdzenie, z kim podpisujesz umowę. Zazwyczaj właścicielem budynku jest właściciel gruntu, ale w tym wypadku są to dwie różne osoby. Umowę najmu lokalu podpisuje się z właścicielem budynku, jednak zanim to zrobisz sprawdź, czy lokal nie jest zadłużony. Możesz to zrobić poprzez:

1. rozmowę z właścicielem gruntu (jeśli jest nim kto inny, niż właściciel lokalu),

2. sprawdzenie Księgi Wieczystej nieruchomości – w dziale II 'własność’ sprawdzisz, czy oprócz właściciela ktoś inny może dysponować mieniem. W dziale IV 'hipoteka’ sprawdzisz, czy nieruchomość nie jest zadłużona. Jeśli znajdują się tam jakiekolwiek wpisy to musisz się z nimi zapoznać.

Stan możesz sprawdzić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, potrzebny jest Ci jedynie aktualny numer KW nieruchomości.

3. poproszenie właściciela o kilka dokumentów – potwierdzenie uregulowania podatku od nieruchomości, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi, zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach za media, zaświadczenie o niezaleganiu wobec ZUS i US.

Z poprzednim najemcą lokalu można się dogadać co do odkupienia sprzętów i mebli. Kupując wyposażenie lokalu gastronomicznego z drugiej ręki można wiele zaoszczędzić. Ale broń Boże nie płać więcej, niż jest na fakturach! Jeśli zapłacisz 1000zł, to tyle ma być na fakturze. Dlaczego? Ponieważ gdy przyjdzie do jakiegokolwiek sporu, to możesz się sądzić o to, co jest na rachunku.

Wzory pism i umów niezbędnych w sprawach cywilno-prawnych i gospodarczych

„Od założenia działalności do podpisania umowy z pracownikiem”
Zobacz w księgarni

Znajdziesz w tej książce wzory najpopularniejszych pism związanych z otwarciem działalności gospodarczej, zatrudnieniem pracowników aż po najmem lokalu.

Co powinno znaleźć się w umowie najmu lokalu gastronomicznego

Aby zabezpieczyć się przed nieprzewidzianymi (i przewidzianymi) wydarzeniami, musisz zadbać o ujęcie w umowie najmu kilku ważnych spraw. Oto kolejnych 11 wskazówek:

1. oświadczenie wynajmującego, że jest właścicielem lokalu o którym mowa w umowie i podanie numeru Księgi Wieczystej;
2. oświadczenie właściciela, że lokal nie jest obciążony zaległościami;
3. jeśli właściciel ma podpisaną umowę na wywóz śmieci z firmą zewnętrzną, to powinieneś poprosić o pisemne zezwolenie na lokowanie śmieci w kontenerach właściciela (przyda Ci się to przy kontroli Sanepidu);
4. powierzchnia lokalu – zgodna z rzeczywistością. Informacja przyda się w przypadku starania się o licencję ZAIKS. Jeśli chcesz zaoszczędzić, zobacz jak nie płacić ZAIKS.;
5. prawo do zamieszczania na fasadzie budynku materiałów reklamowych – abyś mógł od pierwszego dnia reklamować lokal gastronomiczny;
6. zgoda wynajmującego na przeprowadzenie prac adaptacyjnych w lokalu – gdybyś chciał coś zmienić;
7. wysokość kaucji zwrotnej jaką wpłaciłeś za lokal, wraz z kopią dowodu wpłaty;
8. wysokości czynszu i mediów, jakie będziesz płacił, a także termin i formę płatności;
9. czas trwania umowy – możesz zawrzeć umowę na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron z x-miesięcznym wypowiedzeniem. A także na czas określony, wówczas wypowiedzenie jest uzależnione od powodów które zawrzecie w umowie i od porozumienia stron;
10. jeśli zamierzasz podnajmować lokal na imprezy okolicznościowe, musi to zostać zawarte w umowie;
11. polecam Ci spisać protokół przyjęcia lokalu wraz z opisem technicznym pomieszczeń i urządzeń, ponieważ w przypadku sporów i zgodnie z Kodeksem Cywilnym domniemywa się, że wszystko było wydane w stanie dobrym.

Pamiętaj, że jeśli umowa nie spełnia Twoich oczekiwań, możesz przed podpisaniem poprosić o poprawki.

W czasie trwania umowy najmu możesz renegocjować jej warunki. Miałem tak w przypadku wysokości czynszu, który udało mi się obniżyć na czas słabszych miesięcy. Wówczas wystarczy napisać aneks i podpiąć pod umowę najmu.

Jeśli szukasz pomocy prawnej w zakresie umów lub prowadzenia działalności, to zapraszam do kontaktu z prawnikiem.